Komórka organizacyjna: Wydział Urbanistyki i Architektury

• Telefon: 89 50 60 355 – sekretariat wydziału

Wymagane dokumenty

• Wniosek o zintegrowany plan inwestycyjny (zgodnie ze wzorem urzędowego formularza - Załącznik 1 KU-UA-15 Wzór formularza pisma dotyczącego aktu planowania przestrzennego), wraz z załącznikiem w postaci projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, zawierającego wszystkie elementy wymagane dla projektu planu miejscowego, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym także określenie obszaru inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej,
• Oświadczenie, że projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego został sporządzony przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• uzasadnienie projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego,
• ocena potwierdzająca zgodność projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego ze strategią rozwoju gminy oraz analizami zmian w zagospodarowaniu przestrzennym i polityką planistyczną gminy,
• ocena wpływu projektu na finanse publiczne, w tym budżet gminy.

Miejsce złożenia lub przesłania dokumentów

• Urząd Miasta Olsztyna, Plac Jana Pawła II 1, 10-101 Olsztyn, Kancelaria Ogólna, pokój 20,
• Przesłanie na adres: Urząd Miasta Olsztyna, Plac Jana Pawła II 1, 10-101 Olsztyn, 
• przesłanie na adres do doręczeń elektronicznych: AE:PL-17230-81823-GHBTS-37,
• przesłanie na adres: /urzadmiastaolsztyn/SkrytkaESP Elektroniczna Skrzynka Podawcza e-PUAP. Możliwość przesłania korespondencji na adres e-PUAP dotyczy tylko podmiotów publicznych.

Korespondencja wniesiona w formie dokumentu elektronicznego powinna być opatrzona kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym, lub uwierzytelniana w sposób zapewniający możliwość potwierdzenia pochodzenia i integralności weryfikowanych danych w postaci elektronicznej. Skorzystanie z drogi elektronicznej jest możliwe w przypadku, gdy przepisy prawa materialnego nie nakazują złożenia dokumentów w innej formie, dotyczy to również załączonych do wniosków załączników.

Opłaty

Usługa jest bezpłatna.

Termin i sposób załatwienia

Dla etapu obligatoryjnego – do 3 dni roboczych od daty złożenia kompletnego wniosku o ZPI.

Uwaga: po przekazaniu wniosku o ZPI do Rady Miasta Olsztyna, decyzja o dalszym procedowaniu wniosku należy do wyłącznej kompetencji Rady Miasta Olsztyna, która nie jest przy tym związana żadnym terminem.
Jeśli przed formalnym złożeniem wniosku o zintegrowany plan inwestycyjny inwestor chce przedstawić swoje przyszłe propozycje przedstawicielom Miasta, może skorzystać z etapu fakultatywnego. 
Realizacja usługi opiera się na sprawdzeniu poprawności złożonych dokumentów i przekazaniu ich do Rady Miasta Olsztyna (etap obligatoryjny). Inwestorowi przysługuje dodatkowe uprawnienie do wcześniejszego skorzystania z etapu fakultatywnego, tj. do spotkania konsultacyjnego przed złożeniem wniosku o zintegrowany plan inwestycyjny (poprzedzającego etap obligatoryjny). Poszczególne kroki w ramach etapów opisano poniżej.
Etap obligatoryjny.
I. Inwestor składa do Prezydenta Olsztyna wniosek o zintegrowany plan inwestycyjny na formularzu urzędowym wraz z projektem zintegrowanego planu inwestycyjnego, spełniającym wszystkie wymagania merytoryczne oraz formalne, nałożone przez przepisy u.p.z.p. na projekt planu miejscowego.
II. Prezydent Olsztyna przeprowadza kontrolę formalną wniosku, o którym mowa w pkt I, w terminie trzech dni roboczych od dnia wpływu wniosku (art. 37eb u.p.z.p.). Organ sprawdza, czy spełnione zostały następujące wymagania: zgodność ze Studium (do końca 2025 r.)/ Planem ogólnym Olsztyna: 

• wskazanie granic obszaru inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej w rozumieniu u.p.z.p.,
• spełnienie wymogów u.p.z.p. oraz aktów wykonawczych przez projekt planu miejscowego (tj. część tekstowa, część graficzna, uzasadnienie, elementy obligatoryjne, zachowanie wymagań co do formy); odnośnie części rysunkowej – czy sporządzono ją w skali adekwatnej (co do zasady 1:1000) na kopii mapy zasadniczej,
• dołączenie danych przestrzennych,
• inne – wniosek posiada: uzasadnienie, w tym ocenę potwierdzającą zgodność ZPI ze Strategią Rozwoju Olsztyna oraz analizami zmian w zagospodarowaniu przestrzennym i polityką planistyczną Gminy, wynikającymi z art. 32 u.p.z.p., ocenę wpływu na finanse publiczne, w tym budżet gminy, czy wniosek został prawidłowo podpisany, czy dołączono umocowanie do reprezentacji wnioskodawcy, itd.,
• projekt planu miejscowego został sporządzony przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 5 u.p.z.p.

III. W oparciu o wyniki kontroli opisanej w pkt II możliwe są trzy rodzaje działań (art. 37eb ust. 2-4 u.p.z.p.): 

• gdy wniosek o ZPI spełnia wszystkie ustawowe wymagania, Prezydent Olsztyna przekazuje wniosek wraz z załącznikiem do Rady Miasta Olsztyna oraz udostępnia go w Rejestrze urbanistycznym (od 1 stycznia 2026 r.), ogłaszając jednocześnie o tych czynnościach poprzez zamieszczenie ogłoszenia na elektronicznej tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta, ogłoszenia w BIP Urzędu Miasta Olsztyna, lokalnej prasie oraz w portalu olsztyn.eu, oraz poprzez przekazanie informacji do właściwej Rady Osiedla lub właściwych Rad Osiedli,
• gdy stwierdzono braki we wniosku o ZPI lub w jego załączniku, Prezydent Olsztyna wzywa inwestora o uzupełnienie wskazanych braków w terminie nie dłuższym niż 14 dni, pouczając jednocześnie, że nieuzupełnienie braków spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania, w razie uzupełnienia braków we wskazanym terminie, Prezydent Olsztyna przekazuje wniosek o ZPI do Rady Miasta Olsztyna w sposób opisany w pkt 1,
• jeżeli w sytuacji, o której mowa w pkt 2, inwestor nie usunie braków we wskazanym terminie, Prezydent Olsztyna wydaje postanowienie o pozostawieniu wniosku o ZPI bez rozpoznania, na które to postanowienie służy zażalenie do wojewody. Do postanowienia stosuje się przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572).

IV. Przekazanie wniosku o ZPI do Rady Miasta Olsztyna następuje pismem do Przewodniczącego Rady Miasta Olsztyna.

Etap fakultatywny (dobrowolny, niewymagany przepisami prawa):

I. Inwestor, przed złożeniem wniosku o ZPI, może złożyć podanie (pismo) do Prezydenta Olsztyna o przeprowadzenie bezpośredniego spotkania w celu uzyskania wstępnej oceny zamierzeń inwestora w ramach planowanego złożenia wniosku o ZPI. 
1. Podanie powinno zawierać oznaczenie lokalizacji proponowanej inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej oraz ich charakterystykę, obejmującą co najmniej: 

• funkcje terenów oraz główne parametry ich zagospodarowania, zgodnie z art. 15 u.p.z.p.,
• numery działek ewidencyjnych objętych obszarem inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej, oraz inne dokumenty, które inwestor uzna za istotne, a także wskazanie innych niezbędnych danych, w szczególności oznaczenie inwestora oraz wskazanie adresu do doręczeń, w tym adresu e-mail.

Na etapie fakultatywnym dopuszcza się, aby Prezydent Olsztyna wskazał inwestorowi dopuszczalne/możliwe formy zwizualizowania inwestycji bądź inne narzędzia, za pomocą których odbiorca niespecjalistyczny będzie mógł zapoznać się z potencjalnymi skutkami zmiany planu miejscowego, w przypadku dalszego procedowania wniosku o ZPI.
Przykładowo:
Koncepcja architektoniczno-urbanistyczna inwestycji i inne informacje na temat planowanej inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej, obejmujące w szczególności:

• określenie granic planowanej inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej, naniesionych na mapę zasadniczą z uwzględnieniem terenów sąsiednich inwestycji w zakresie pozwalającym na czytelność powiązań z sąsiedztwem,
• koncepcję zagospodarowania terenu inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej w kontekście relacji funkcjonalno-przestrzennych z otoczeniem,
• analizę otoczenia inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej (w tym: rozmieszczenie poszczególnych funkcji w otoczeniu, powiązania funkcjonalno-przestrzenne i kompozycyjne, powiązania krajobrazowe, powiązania komunikacyjne w tym pieszo-rowerowe, samochodowe i komunikacji publicznej, analizę powiązań z terenami zielonymi),
• charakterystykę inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej (w tym: przeznaczenie i funkcję planowanych obiektów, główne parametry planowanej zabudowy, w tym szacowane: powierzchnię i intensywność zabudowy, liczbę, wysokości i gabaryty obiektów, wielkość i charakter powierzchni biologicznie czynnej, a także powierzchnię użytkową),
• charakter przestrzenny planowanej inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej w kontekście terenów sąsiednich (przedstawiony w formie 3D),
• w przypadku, gdy wniosek będzie dotyczył terenu objętego obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej również jako planem miejscowym): przedstawienie zakresu niezgodności planowanej inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej z obowiązującym dla terenu objętego planowanym wnioskiem o ZPI planem miejscowym, przedstawiając analizę porównawczą planowanej inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej oraz inwestycji dopuszczalnej w ramach obowiązującego planu miejscowego, przygotowaną w formie tabelarycznej (zestawienie wskaźników) i graficznej (schematyczne porównanie gabarytów obiektów, w tym kubatury i wysokości zabudowy),
• w przypadku, gdy obowiązują lokalne (gminne) standardy urbanistyczne lub gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, standardy dot. kształtowania zieleni: uzasadnienie zgodności planowanej inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej z tymi standardami,
• w wypadku przeprowadzenia przez inwestora wstępnych konsultacji społecznych lub innej formy konsultacji dotyczących inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej: wyniki tych analiz i konsultacji,
• ewntualne inne dokumenty, według uznania inwestora, które mogą mieć znaczenie lub być przydatne dla potrzeb oceny inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej oraz planowanego wniosku o zintegrowany plan inwestycyjny.

2. Forma prezentowania informacji: 

• Prezentacja inwestycji.

Informacje o inwestycji powinny być podane w formie opisowej i graficznej, w sposób czytelny zarówno w wypadku wydruku w formacie A3 (nie dotyczy pism przewodnich itp., które sporządza się w formacie A4), jak i dla potrzeb prezentacji multimedialnej na dużym ekranie (plik PDF, format A3 w układzie poziomym).

• Wizualizacje i prezentacje 3D.

Dla zobrazowania gabarytów inwestycji i jej powiązań oraz relacji funkcjonalno-przestrzennych z otoczeniem, inwestor sporządzi wizualizacje inwestycji. Wizualizacje powinny umożliwiać w sposób czytelny ocenę otoczenia inwestycji 

• i kontekst urbanistyczny. Wizualizacje powinny być wykonane w ujęciach z lotu ptaka pokazując kontekst urbanistyczny oraz z poziomu człowieka, w liczbie umożliwiającej ocenę i prowadzenie dialogu pomiędzy stronami oraz pozwalającej na ocenę także przez osoby nieposiadające przygotowania zawodowego w zakresie architektury i urbanistyki. Szczegółowość wizualizacji pozostawia się w gestii inwestora, przy czym zarówno wizualizacje z lotu ptaka, jak i z poziomu człowieka, powinny pokazywać przynajmniej gabaryty obiektów, liczbę ich kondygnacji, lokalizację ciągów komunikacyjnych i terenów zielonych oraz dla oddania skali pokazywać wielkość postaci człowieka. Zakłada się minimum: 

• 3 wizualizacje z lotu ptaka,
• 3 wizualizacje z poziomu człowieka, wykonane z kierunku głównych ciągów komunikacyjnych lub charakterystycznych punktów otoczenia.

Dla łatwiejszego zobrazowania inwestycji, przeprowadzenia procesu konsultacji społecznych oraz dokonania oceny także przez osoby nieposiadające przygotowania zawodowego w zakresie architektury i urbanistyki, na etapie składania wniosku inwestor może także przygotować uproszczoną, bryłową makietę inwestycji pokazującą jej gabaryty w kontekście terenów sąsiednich. Technologię wykonania makiety pozostawia się w gestii inwestora.

• Pozostałe wymagania.

Wyżej podane informacje inwestor powinien przedstawić w 3 egzemplarzach w formie papierowej w formacie A3 (preferowany układ poziomy) oraz w pełni z nią zgodnej formie elektronicznej w formacie PDF (plik wielostronicowy, format A3 w układzie poziomym, rozdzielczość min. 200 dpi) na nośniku danych: CD/DVD. Opracowanie powinno zawierać stronę tytułową, na której powinny zostać zawarte w szczególności: 

• nazwa i adres inwestora,
• dane pełnomocnika inwestora, jeśli został ustanowiony,
• nazwa i rodzaj inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej,
• adres inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej, w tym numery działek, obręb i jednostka ewidencyjna.
• spis załączników.
• data sporządzenia opracowania.

Ewentualne załączniki powinny być ponumerowane.
Przekazując Gminie informacje i materiały, o których mowa powyżej, inwestor powinien złożyć oświadczenie, że wyraża zgodę na ich udostępnianie, w tym publikowanie w ramach postępowania o ZPI, w tym również na etapie fakultatywnym, w szczególności na potrzeby prowadzenia konsultacji społecznych.
II. W terminie 14 dni od wpływu podania inwestora zawiadamia się go o terminie spotkania, które ustala się na dzień nie wcześniej niż 14 dni i nie później niż 60 dni od otrzymania podania. Przed terminem spotkania, Prezydent Olsztyna realizuje następujące czynności: 

• ustala ramowy harmonogram prac w sprawie złożonego podania,
• dokonuje wstępnego sprawdzenia czy podanie odpowiada wymogom ustawowym (w szczególności czy obejmuje inwestycję główną oraz inwestycję uzupełniającą mieszczącą się w ustawowym katalogu),
• dokonuje wstępnej oceny, czy inwestycja jest zgodna ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Olsztyna/Planem ogólnym Olsztyna, a także z kierunkami rozwoju Miasta, określonymi w Strategii Rozwoju Miasta.

III. Przedmiot i przebieg spotkania z inwestorem: 

1. Strony spotkania wzajemnie informują się o własnych intencjach,

2. Inwestor szczegółowo przedstawia: założenia inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej nakreślone w podaniu, o którym mowa w pkt I oraz uzasadnienie proponowanych rozwiązań,

3. Prezydent Olsztyna przekazuje inwestorowi stanowisko Gminy odnośnie: 

• tego, czy zaproponowana inwestycja uzupełniająca mieści się w ustawowym katalogu inwestycji uzupełniających oraz czy rodzaj i parametry inwestycji uzupełniającej oraz inwestycji głównej są zgodne z politykami Gminy, w tym ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Olsztyna/Planu ogólnego Olsztyna oraz Strategią Rozwoju Miasta,
• zaproponowanej przez inwestora inwestycji uzupełniającej lub preferowanej innej niż wskazana przez inwestora inwestycji uzupełniającej lub oczekiwaniu realizacji przez inwestora innych zobowiązań zgodnych z u.p.z.p. lub o potrzebie dostosowania inwestycji głównej do ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Olsztyna/Planu ogólnego Olsztyna oraz Strategii Rozwoju Miasta.

4. W razie potrzeby – na pierwszym spotkaniu można ustalić terminy dalszych spotkań Prezydenta Olsztyna z inwestorem. W szczególności dalsze spotkania mogą mieć na celu doprecyzowanie zakresu inwestycji uzupełniającej, dostosowanie parametrów inwestycji głównej lub innych zobowiązań inwestora zgodnych z u.p.z.p.

5. W przypadku organizowania dalszych spotkań z inwestorem, Prezydent Olsztyna może zwrócić się do właściwych komórek organizacyjnych UMO lub miejskich jednostek organizacyjnych w celu przedstawienia merytorycznego stanowiska o podaniu.

IV. Z każdego spotkania z inwestorem sporządza się protokół, zawierający ustalenia poczynione na spotkaniu/spotkaniach. Z ostatniego spotkania sporządza się protokół zawierający końcowe stanowisko Gminy. Stanowisko przedstawia się inwestorowi nie później niż w terminie 14 dni od dnia zakończenia ostatniego spotkania z inwestorem.
Terminy postępowania w ramach etapu fakultatywnego mają charakter instrukcyjny.

Tryb odwoławczy

W przypadku wydania przez Prezydenta Olsztyna postanowienia o pozostawieniu wniosku o ZPI bez rozpoznania, na postanowienie służy zażalenie do wojewody, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572).

Podstawa prawna

Art. 37ea i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024, poz. 1130).